Vendre un logement après un dégât des eaux : réparer, déclarer, chiffrer

La fuite est réparée, l’assureur a payé ou va payer, et vous voulez vendre. Partez du seul chiffre qui ne dépend pas du sinistre : ce que vaut un bien comparable dans votre quartier. Une estimation gratuite de votre logement, calée sur le prix du marché local, vous donne cette base.

Vendre un logement après un dégât des eaux n’a rien d’interdit ni de honteux, à une condition : ne rien cacher et tout prouver. La fuite se discute ensuite, en euros, à partir de ce prix de départ.

Ce qui suit vaut pour un appartement comme pour une maison. Les règles viennent du Code civil, du Code de la construction et de l’habitation et du Code des assurances. Mes avis, eux, tiennent en une idée : une vente après une fuite tombe plus souvent sur un papier qui manque que sur la tache elle-même.

1Ce que la loi vous oblige à dire à l’acheteur

Commençons par le texte. L’article 1112-1 du Code civil impose à celui qui connaît une information déterminante pour l’autre partie de la lui donner. Un dégât des eaux récent, une fuite qui revient au même endroit, un plafond refait il y a six mois : c’est déterminant pour un acheteur. Vous le dites.

Le deuxième texte, c’est la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants). Un défaut caché qui rend le logement impropre à l’usage, ou qui aurait fait baisser le prix si l’acheteur l’avait connu, ouvre droit à l’annulation de la vente ou à une baisse du prix. Le compromis type entre particuliers contient en général une clause qui écarte cette garantie. Ne vous y fiez pas : l’article 1643 la rend inopérante si vous connaissiez le vice. Et une fuite que vous avez déclarée à votre assureur, vous la connaissiez.

Un détail que beaucoup de vendeurs ignorent : aucun diagnostic obligatoire ne porte sur les dégâts des eaux. Le dossier de diagnostic technique liste l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, la performance énergétique, mais pas les fuites. Le seul sinistre que le formulaire officiel vous fait déclarer noir sur blanc, dans l’état des risques, est celui indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique (article L125-5 du Code de l’environnement). Une fuite de chasse d’eau n’en fait pas partie. C’est donc à vous de l’écrire, dans le compromis.

Ma règle est simple : tout sinistre déclaré à l’assureur depuis que vous êtes propriétaire figure par écrit dans l’avant-contrat, avec sa date, sa cause et ce qui a été réparé. Une phrase de trois lignes vous protège mieux que n’importe quelle clause type. Se taire, c’est l’erreur qui coûte le plus cher.

2Réparer avant de vendre, ou vendre en l’état ?

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Faire rechercher ma fuite

Ça dépend de ce qu’on appelle réparer. La cause de la fuite, toujours. Un acheteur pardonne une auréole au plafond. Il ne pardonne pas un joint de colonne qui suinte encore. Si la recherche de fuite n’a pas été faite, ou si l’origine reste floue, faites-la avant la première visite : c’est le seul poste que je ne négocierais jamais.

Les embellissements, c’est autre chose. Repeindre un mur encore humide pour faire propre avant les visites, voilà le vrai piège. La peinture cloque au bout de quelques semaines, souvent entre le compromis et l’acte, et l’acheteur y voit une dissimulation. Attendez que le support ait séché, mesurez-le, puis décidez.

Mon conseil quand le sinistre est récent : faites réparer la cause et les supports abîmés (plaque de plâtre, isolant mouillé, parquet gondolé), gardez les finitions pour l’acheteur s’il veut choisir ses couleurs. Il préfère un mur sain et blanc à une décoration refaite à la hâte.

Si vous vendez en l’état, sans rien reprendre, dites-le et chiffrez-le. Un devis d’artisan joint au dossier transforme une peur floue en montant précis. Sans devis, l’acheteur imagine le pire et le retire du prix.

3Le dossier qui rassure un acheteur après un dégât des eaux

Une vente après sinistre se gagne sur papier. L’acheteur, son notaire et parfois sa banque vont poser les mêmes questions : d’où venait l’eau, qui a payé, qui a réparé, et est-ce que ça peut recommencer. Préparez les réponses dans cet ordre.

La pièce 2 est celle que je ferais passer avant toutes les autres. L’assureur a indemnisé, le plombier a changé un raccord, mais personne n’a écrit noir sur blanc que la fuite venait de ce raccord. Demandez-le à l’entreprise, même après coup : une ligne sur la facture suffit.

En immeuble, la répartition entre assureurs suit la convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018. Jusqu’à 1 600 € HT de dommages par local, l’assureur de l’occupant du local touché gère seul ; entre 1 600 et 5 000 € HT, un expert unique est désigné. Si votre dossier est passé par là, le rapport existe : réclamez-le. Le détail des tranches est dans notre article sur la convention IRSI.

Les procès-verbaux d’assemblée générale méritent qu’on les relise avant l’acheteur. Une colonne d’eaux usées remplacée, des infiltrations par la toiture votées deux années de suite : tout y figure, et le notaire de l’acheteur les lira.

Le saviez-vous ?Dans les zones fixées par arrêté préfectoral, la promesse ou l’acte de vente doit indiquer s’il existe un risque de mérule, ce champignon qui se nourrit du bois humide. Après un dégât des eaux mal séché, c’est la question que le notaire posera. La liste des zones se consulte auprès de la préfecture (Service-public.fr, fiche « diagnostics immobiliers », vérifiée le 7 mars 2025).

Si votre logement est dans une de ces zones et que la fuite a touché un plancher bois ou des poutres, faites vérifier l’état du bois avant de signer quoi que ce soit. Mieux vaut l’apprendre de votre artisan que du diagnostiqueur de l’acheteur.

4Combien perd-on à vendre un logement après un dégât des eaux ?

Soyons clairs : je ne connais aucune statistique publique sérieuse qui chiffre la décote d’un dégât des eaux. Ceux qui annoncent un pourcentage fixe l’inventent. Le prix bouge pour une raison plus simple : l’acheteur retire ce qu’il pense devoir payer, plus une marge pour ce qu’il ne sait pas.

Le premier montant, vous pouvez le lui donner : c’est le devis des travaux restants. Le second, la marge d’incertitude, c’est votre dossier qui la fait fondre. Sinistre réparé, cause identifiée, factures, décennale : il ne reste presque rien à négocier. Tache encore visible, cause inconnue, aucun papier : à mon avis, la marge que l’acheteur s’accordera dépassera le coût réel des travaux.

D’où l’ordre que je recommande. D’abord le prix du marché pour un logement sain, établi sur des ventes réelles de votre secteur. Ensuite, la déduction du devis restant, si vous ne faites pas les travaux. Enfin, la négociation, qui porte sur un écart chiffré et non sur une impression.

Le saviez-vous ?Les prix de vente réels des 5 dernières années sont consultables gratuitement dans la « Demande de valeurs foncières » de l’État : prix, date, surface et nombre de pièces, mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Seuls le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte n’y figurent pas (Service-public.fr, article publié le 20 octobre 2025).

Ces ventes ne disent pas si un appartement avait subi une fuite. Elles disent combien se vend un logement comparable, et c’est le point de départ dont vous avez besoin avant de retirer quoi que ce soit.

5Quatre délais à connaître, avant et après la signature

Le compromis signé, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il peut en profiter pour faire passer un artisan ou relire les procès-verbaux. Un dossier complet remis avant la signature évite la mauvaise surprise de la rétractation.

Le délai qui inquiète les vendeurs, c’est celui des vices cachés : l’acheteur a 2 ans pour agir en vice caché, et ces 2 ans partent du jour où il découvre le problème, pas du jour de la vente. Un sinistre écrit dans l’acte n’est plus caché. C’est toute la raison de la phrase de trois lignes dans le compromis.

La décennale joue dans l’autre sens, en votre faveur. Si une entreprise a fait des travaux couverts par sa garantie décennale, une canalisation encastrée refaite par exemple, cette garantie profite au nouveau propriétaire jusqu’au bout des 10 ans. Remettez l’attestation : l’acheteur sait alors vers qui se tourner, et ce n’est pas vous.

6Vos questions sur la vente après un sinistre

Dernier conseil, à faire cette semaine si la vente est pour le printemps : appelez l’entreprise qui a réparé et demandez-lui d’écrire la cause de la fuite sur sa facture. C’est la ligne que l’acheteur cherchera en premier, et la plus facile à obtenir tant que l’entreprise se souvient du chantier.